Erbteil auszahlen: Wie Sie die Auszahlung an Miterben finanzieren

Ein Haus wird selten allein vererbt. Wenn mehrere Kinder erben, eines aber im Elternhaus wohnen bleiben möchte, entsteht aus einer Erbschaft eine Finanzierungsfrage: Wer bleibt, muss die anderen auszahlen. Dieser Text beschreibt, wie dieser Fall in Österreich üblicherweise abläuft und was Banken dafür sehen wollen.

Warum aus einem Erbe eine Finanzierung wird

Die Verlassenschaft — der Inbegriff der Rechte und Verbindlichkeiten einer verstorbenen Person (§ 531 ABGB) — geht nicht automatisch auf eine einzelne Person über. Bis zur Einantwortung durch das Verlassenschaftsgericht bleibt sie eine eigene Vermögensmasse; das Verfahren führt ein Notar als Gerichtskommissär. Erst der Einantwortungsbeschluss stellt fest, wer zu welcher Quote Erbe ist. Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört die Liegenschaft danach ihnen allen nach diesen Quoten.

Genau hier entsteht der Geldbedarf. Ein Miterbe möchte die Immobilie behalten, die anderen möchten ihren Anteil in Geld. Dasselbe gilt, wenn ein pflichtteilsberechtigter Nachkomme oder der Ehepartner beziehungsweise eingetragene Partner (§§ 756 ff. ABGB) seinen Anspruch geltend macht: Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch, kein Anspruch auf ein bestimmtes Stück der Erbschaft.

Wer die Zahlung trägt, ist dabei nicht dasselbe. Die Ausgleichszahlung an Miterben trägt die übernehmende Person aus eigenem Vermögen. Der Pflichtteil belastet dagegen den Nachlass — wirtschaftlich muss ihn aber ebenfalls aufbringen, wer die Liegenschaft behält, wenn sie den wesentlichen Nachlasswert ausmacht. In beiden Fällen läuft die Aufbringung häufig über einen Hypothekarkredit auf genau jene Immobilie, um die es geht.

Der übliche Ablauf

• Verlassenschaftsverfahren abschließen. Ohne Einantwortung steht nicht fest, wer wie viel erbt — und damit auch nicht, welcher Betrag zu finanzieren ist.
• Wert der Liegenschaft feststellen. Grundlage der Auszahlung ist in der Regel der Verkehrswert. Ein Schätzgutachten eines Sachverständigen schafft hier eine Zahl, auf die sich alle Beteiligten und die Bank beziehen können.
• Erbteilungsübereinkommen schließen. Darin halten die Erben fest, wer die Liegenschaft übernimmt und welchen Betrag die Übrigen erhalten. Der Notar errichtet die Urkunde und wickelt die Zahlung meist treuhändig ab.
• Finanzierung einreichen. Die Bank prüft Haushaltsrechnung, Sicherheit und Unterlagen und entscheidet über den Kredit.
• Im Grundbuch eintragen lassen. Einverleibt werden das Eigentumsrecht der übernehmenden Person und das Pfandrecht der Bank.

Welche Unterlagen Banken üblicherweise sehen wollen

Im Kern sind es die Unterlagen jeder Wohnbaufinanzierung, ergänzt um die erbrechtlichen Nachweise:

• Einantwortungsbeschluss beziehungsweise Amtsbestätigung des Gerichtskommissärs
• Erbteilungsübereinkommen, Übergabevertrag oder Pflichtteilsverzichtsvertrag — je nach Konstellation
• Grundbuchsauszug der Liegenschaft
• Objektbeschreibungsblatt sowie Bilder der Liegenschaft (innen & außen)
• gültiger Energieausweis (≤ 10 Jahre)
• Einreich- oder Grundrissplan inkl. Quadratmeter, sofern vorhanden; bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern zusätzlich Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten
• Meldezettel und gültige Reisepasskopie in Farbe, bei mehreren Kreditnehmern von allen
• Einkommensnachweise: die letzten 6 Lohnzettel und die Jahreslohnzettel der letzten 3 Jahre, bei Selbstständigen die letzten 3 Jahresabschlüsse beziehungsweise Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen
• Kontoauszüge der letzten 6 Monate mit den Gehaltseingängen sowie Kontoauszüge der letzten 4 Monate
• Eigenmittelnachweis
• bestehende Kredite: Kreditvertrag inkl. aktuellem Kreditstand & Kontoauszug
• zusätzlich das Schätzgutachten oder eine andere nachvollziehbare Wertermittlung — die Wertermittlung ist die Grundlage der Auszahlung

Kosten, die neben dem Auszahlungsbetrag anfallen

Die Auszahlung an die Miterben ist nicht der einzige Posten. Nach dem Gerichtsgebührengesetz fällt für die Einverleibung des Eigentumsrechts ins Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1 % des Werts der Liegenschaft an, für die Einverleibung des Pfandrechts der Bank zusätzlich 1,2 % des Pfandbetrags. Für Übertragungen innerhalb der Familie — etwa zwischen Eltern und Kindern, Ehegatten oder eingetragenen Partnern — sieht das GGG eine eigene, günstigere Bemessungsgrundlage vor (§ 26a GGG: dreifacher Einheitswert, höchstens 30 % des Verkehrswerts). Geschwister gehören nicht zu diesem Kreis; für den von einem Miterben übernommenen Anteil gilt die Begünstigung daher nicht. Dazu kommen die Gebühren des Gerichtskommissärs für das Verlassenschaftsverfahren, die Notarkosten für Urkunde und Treuhandabwicklung, die Kosten des Schätzgutachtens und die Eingabegebühren des Grundbuchs.

Grunderwerbsteuer fällt auch beim Erwerb von Todes wegen an. Solche Erwerbe gelten als unentgeltlich; die Steuer bemisst sich dann nicht vom Auszahlungsbetrag, sondern vom Grundstückswert, und zwar nach dem Stufentarif (0,5 % bis 250.000 €, 2 % bis 400.000 €, 3,5 % darüber). Das gilt, wenn das Erbteilungsübereinkommen noch im Zuge des Verlassenschaftsverfahrens geschlossen wird. Wird der Anteil erst nach der Einantwortung von den Miterben erworben, ist das ein eigener, entgeltlicher Erwerb — dann bemisst sich die Steuer von der Gegenleistung, also vom Auszahlungsbetrag. Die Einordnung im Einzelfall nimmt der Notar bzw. der Steuerberater vor.

Typische Stolpersteine

Die ungeteilte Erbengemeinschaft. Solange die Liegenschaft mehreren Erben gemeinsam gehört, gehört auch die Entscheidung über eine Belastung allen. Ein Pfandrecht am gesamten Objekt setzt daher die Zustimmung aller Miteigentümer voraus. Ein einzelner ideeller Anteil ist als Sicherheit für Banken schwer zu verwerten und deshalb oft nur eingeschränkt belehnbar. In der Praxis läuft die Finanzierung deshalb meist parallel zum Erbteilungsübereinkommen: Die Auszahlung wird treuhändig abgewickelt, das Pfandrecht wird einverleibt, sobald eine Person Alleineigentum erwirbt.

Rechte Dritter im Grundbuch. Ein Wohnungsgebrauchsrecht oder Fruchtgenuss zugunsten des überlebenden Elternteils, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot oder ein noch offenes Darlehen der Verstorbenen stehen im Lastenblatt und wirken sich auf die Belehnbarkeit aus. Sie werden üblicherweise vor der Einreichung geklärt, nicht erst dabei.

Sanierungsstau. Geerbte Häuser sind häufig älter. Wer neben der Auszahlung auch Fenster, Heizung oder Dach erneuern will, rechnet diesen Teil üblicherweise von Beginn an mit — eine spätere Aufstockung ist ein neuer Kreditantrag mit neuer Prüfung.

Was dieser Text nicht ist

Dies ist eine allgemeine Information zum Ablauf, keine Rechts- oder Steuerauskunft für Ihren Fall. Die erbrechtliche Einordnung nimmt der Notar vor, die steuerliche der Steuerberater. Ob eine Bank finanziert und zu welchen Konditionen, entscheidet ausschließlich die Bank nach Prüfung Ihrer Unterlagen. Verbindliche Angaben zu einem konkreten Kredit erhalten Sie vor Vertragsabschluss im ESIS-Merkblatt nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG).

Was KreditDirekt in diesem Fall tut

Sie erfassen Ihre Angaben digital: Objekt, Auszahlungsbetrag, Einkommen, bestehende Verpflichtungen. Daraus entsteht eine strukturierte Haushaltsrechnung mit offengelegtem Rechenweg und eine Unterlagenliste, die auf Ihren Fall zugeschnitten ist. Ihre Dokumente laden Sie einmal hoch; wir bereiten daraus die Einreichung an die Banken vor. Den Fall selbst prüft und verantwortet Christian Kunz als Ihr persönlicher Ansprechpartner — bei einer Erbteilung ist das kein Formularvorgang, sondern eine Frage von Fristen, Urkunden und Zustimmungen.