Eigenmittel beim Wohnungskauf: Was Banken erwarten

Wer eine Wohnung kauft, fragt früh: Wie viel Geld muss ich selbst mitbringen? Eine gesetzlich vorgeschriebene Mindestquote gibt es in Österreich seit Mitte 2025 nicht mehr. Dieser Text erklärt, woran sich Banken heute orientieren, was als Eigenmittel anerkannt wird und was zusätzlich zum Kaufpreis zu zahlen ist. Stand der Angaben: Oktober 2026.

Warum Eigenmittel zählen

Eigenmittel sind der Teil der Gesamtkosten, den Sie nicht über den Kredit finanzieren. Für die Bank erfüllen sie zwei Aufgaben. Sie senken den Kreditbetrag im Verhältnis zum Wert der Wohnung, und die Wohnung dient als Sicherheit, falls ein Kredit einmal nicht mehr bedient wird. Außerdem zeigen sie, dass Sie bereits Vermögen aufgebaut haben und einen Teil des Risikos selbst tragen.

Je höher der Eigenmittelanteil, desto kleiner der Kreditbetrag und desto niedriger die monatliche Rate. Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank finanziert, entscheidet sie selbst nach Prüfung Ihrer Unterlagen.

Rechtlicher Rahmen nach Auslaufen der KIM-Verordnung

Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) legte verbindliche Obergrenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten fest. Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) beschloss im Dezember 2024, die Verordnung nicht zu verlängern, weil von der Wohnimmobilienfinanzierung nach seiner Einschätzung kein Systemrisiko mit schwerwiegenden Folgen mehr ausgeht. Die KIM-V ist deshalb mit 30. Juni 2025 ausgelaufen.

Die Vergabestandards sind damit nicht verschwunden, aber sie haben eine andere Rechtsnatur. Das FMSG hat am 26. Februar 2025 eine Leitlinie zu den Vergabestandards formuliert, und die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat am 26. Juni 2025 ein Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten veröffentlicht. Beide nennen dieselben drei Richtwerte:

• Beleihungsquote höchstens 90 Prozent, die Bank finanziert also höchstens 90 Prozent des Werts
• Schuldendienst höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens
• Laufzeit höchstens 35 Jahre, damit der Kredit möglichst vor der Pension getilgt ist

Ein Rundschreiben der FMA ist keine Verordnung. Es gibt die Rechtsauffassung der Behörde wieder und enthält Erwartungen an die Banken. Banken dürfen davon abweichen, wenn sie eine solide Vergabe sicherstellen und nachweisen, dass ihre Risikostrategie das trägt. Das FMSG sieht außerdem ein Ausnahmekontingent vor: Kredite, die diese Kriterien nicht erfüllen, sollen nicht mehr als 20 Prozent der Neukreditvergabe eines Quartals ausmachen. Dieses Kontingent bezieht sich auf das Gesamtgeschäft einer Bank, nicht auf Ihren einzelnen Antrag.

Aus der 90-Prozent-Grenze ergibt sich für die Praxis ein Eigenmittelanteil von rund 10 Prozent des Kaufpreises. Das ist ein Richtwert, keine Zusage und kein gesetzliches Minimum. Jede Bank legt ihre eigenen Anforderungen fest, und sie können höher ausfallen. Uns ist bis Oktober 2026 keine neue verbindliche Regelung bekannt, die an die Stelle der KIM-V getreten wäre. Achten Sie bei Quellen im Internet auf das Datum: Viele Seiten nennen noch die Werte der ausgelaufenen Verordnung.

Was als Eigenmittel gilt

Banken akzeptieren Eigenmittel, die Sie nachweisen können und die tatsächlich verfügbar sind. Typische Quellen:

• Erspartes auf Konten und in Wertpapierdepots, sofern es frei verfügbar ist
• Bausparvertrag, entweder zugeteilt oder zum Auszahlungszeitpunkt verfügbar; ein erst später fälliger Vertrag lässt sich oft nur eingeschränkt anrechnen
• Schenkung von Angehörigen, belegt durch Schenkungsvertrag und Überweisung; ob die Bank sie voll anrechnet, hängt vom Einzelfall ab, die Form der Schenkung klärt der Notar
• Unbelastete Liegenschaft, die zusätzlich als Sicherheit dient oder verkauft werden soll; ein Verkaufserlös zählt erst, wenn er auf dem Konto ist
• Verkaufserlös einer bisherigen Wohnung, sobald der Verkauf abgeschlossen ist

Geliehenes Geld zählt in der Regel nicht als Eigenmittel. Ein Privatdarlehen, ein Überziehungsrahmen oder ein zweiter Kredit erhöhen Ihre Verpflichtungen und gehen in die Haushaltsrechnung ein. Bei Rücklagen für Notfälle schauen Banken üblicherweise darauf, ob nach dem Kauf noch ein Puffer bleibt.

Nebenkosten zusätzlich zum Eigenanteil

Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Die Größenordnung für Österreich laut oesterreich.gv.at und Gesetz:

• Grunderwerbsteuer: im Regelfall 3,5 Prozent des Kaufpreises (§ 7 GrEStG)
• Grundbucheintragung des Eigentums: 1,1 Prozent des Kaufpreises, dazu eine Eingabengebühr (Tarifpost 9 GGG)
• Eintragung des Pfandrechts der Bank: 1,2 Prozent des Pfandbetrags
• Vertragserrichtung durch Notar oder Rechtsanwalt: laut oesterreich.gv.at ungefähr 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, plus Beglaubigungskosten
• Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt war: nach der Immobilienmaklerverordnung bei einem Wert über 36.336,42 Euro höchstens 3 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Umsatzsteuer
• Kreditnebenkosten wie Bearbeitungs- und Schätzkosten der Bank

Für den Erwerb von Wohneigentum durch natürliche Personen galt für die Eintragung des Eigentums und des Pfandrechts eine befristete Gebührenbefreiung bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Sie war nach den §§ 25a bis 25c GGG auf Anträge bis 30. Juni 2026 begrenzt. Ob eine Anschlussregelung gilt, klären Sie vor Vertragsabschluss mit dem Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet.

Je nach Kaufpreis und Konstellation ergibt das einen Betrag, der leicht im zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises liegen kann. Viele Banken sehen es üblicherweise gerne, wenn die Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden und nicht über den Kredit laufen; wie streng das gehandhabt wird, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Planen Sie die Nebenkosten daher getrennt ein und rechnen Sie nicht nur mit dem Eigenanteil am Kaufpreis.

Haushaltsrechnung und Schuldendienstquote

Neben den Eigenmitteln prüft die Bank, ob die Rate dauerhaft tragbar ist. Dafür erstellt sie eine Haushaltsrechnung. Auf der Einnahmenseite stehen die Einkünfte, die sie anrechnet, zum Beispiel Gehalt, Pension oder Mieteinnahmen mit Nachweis. Auf der Ausgabenseite stehen laufende Verpflichtungen wie bestehende Kredite, Leasingraten, Unterhaltszahlungen und die Kosten der Lebenshaltung.

Die Schuldendienstquote setzt alle Kreditraten ins Verhältnis zum Nettoeinkommen. Der Richtwert von FMSG und FMA liegt bei höchstens 40 Prozent. Haben Sie schon andere Kredite, zählen deren Raten mit. Mehr Eigenmittel verringern den neuen Kredit und damit die Rate, sie verbessern also auch diese Kennzahl.

Dazu gehört die Laufzeit: Je länger sie ist, desto niedriger die Rate, desto höher aber die Gesamtkosten. Der Richtwert von 35 Jahren soll verhindern, dass der Kredit weit in die Pension hineinreicht.

Wenn Eigenmittel knapp sind: übliche Wege ohne Zusage

Fehlen Eigenmittel, gibt es Wege, die in der Praxis vorkommen. Ob sie in Ihrem Fall funktionieren, entscheidet die Bank, und keiner davon ist eine Zusage:

• Ein zweiter Kreditnehmer mit eigenem Einkommen, etwa Partnerin oder Partner; beide haften dann für den gesamten Kredit
• Zusätzliche Sicherheit durch eine unbelastete Liegenschaft, an der ein Pfandrecht eingetragen wird
• Familienbeitrag als Schenkung oder als Bürgschaft; eine Bürgschaft ist eine Haftung der Angehörigen und gehört vorab mit ihnen und dem Notar besprochen
• Kleinere oder günstigere Wohnung, damit sich der Kreditbetrag verringert
• Mehr Zeit zum Ansparen, falls der Kauf nicht dringend ist
• Förderungen der Länder, die je nach Bundesland und Haushaltssituation vorkommen; die Förderstelle Ihres Landes nennt die aktuellen Bedingungen

Wichtig: Eine höhere Beleihung über den Richtwert hinaus ist für Banken die Ausnahme und wird durch das Ausnahmekontingent begrenzt. Rechnen Sie nicht damit, dass ein Kauf ganz ohne Eigenmittel finanziert wird.

Nachweise

Für den Eigenmittelnachweis verlangen Banken üblicherweise:

• Kontoauszüge und Depotauszüge, die den aktuellen Stand zeigen
• bei Bausparverträgen den Kontoauszug oder die Zuteilungsbestätigung
• bei Schenkungen Schenkungsvertrag und Überweisungsbeleg
• bei Verkaufserlösen Kaufvertrag und Zahlungsnachweis
• bei einer unbelasteten Liegenschaft einen aktuellen Grundbuchsauszug und eine Wertermittlung

Dazu kommen die Unterlagen jeder Wohnbaufinanzierung: Einkommensnachweise, Ausweis, Meldezettel, Angaben zu bestehenden Krediten und die Objektunterlagen. Einen Überblick, welche Nachweise zu welchem Fall passen, finden Sie in der Unterlagenliste, die Sie bei einer Anfrage erhalten.

Was dieser Text nicht ist

Dies ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerauskunft für Ihren Fall. Rechtliche Fragen zu Kaufvertrag, Schenkung oder Gebühren beantwortet der Notar oder Rechtsanwalt, steuerliche der Steuerberater. Die Richtwerte von FMSG und FMA sind keine Ansprüche, die Sie gegenüber einer Bank geltend machen können. Verbindliche Angaben zu einem konkreten Kredit erhalten Sie vor Vertragsabschluss im ESIS-Merkblatt nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG).

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