Kaufnebenkosten in Österreich: Was anfällt

Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten in Österreich setzen sich aus Steuern, Gebühren und Honoraren zusammen und machen je nach Fall einen spürbaren Anteil des Kaufpreises aus. Dieser Text zeigt, welche Posten es gibt, auf welcher gesetzlichen Grundlage sie beruhen und welche davon Banken typischerweise aus Ihren Eigenmitteln erwarten. Stand der Angaben: Oktober 2026.

Überblick der Posten

Bei einem Kauf mit Finanzierung fallen üblicherweise diese Posten an:

• Grunderwerbsteuer an das Finanzamt
• Eintragungsgebühr für Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch
• Eintragungsgebühr für das Pfandrecht der Bank, sofern Sie finanzieren
• Honorar für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung (Notar oder Rechtsanwalt)
• Maklerprovision, sofern ein Makler vermittelt hat
• Kreditnebenkosten: Bearbeitung, Schätzung und gegebenenfalls Vermittlung

Gesetzlich festgelegt sind Steuer, Gebühren und Höchstsätze der Maklerprovision. Alles andere ist frei vereinbar und hängt vom Einzelfall ab.

Grunderwerbsteuer (GrEStG)

Beim Kauf zwischen nicht nahestehenden Personen beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % (§ 7 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich die Gegenleistung, also der Kaufpreis samt übernommenen Lasten (§ 5 GrEStG), mindestens aber der Grundstückswert. Für Übertragungen im engen Familienkreis gilt ein eigener Stufentarif. Eine allgemeine Befreiung für den Ersterwerb oder den Hauptwohnsitz sieht das Gesetz nicht vor. Einzelne Befreiungen und Freibeträge in § 3 GrEStG gelten nur unter besonderen Voraussetzungen; ob einer davon bei Ihnen greift, klärt der Vertragserrichter.

Grundbucheintragung: Eigentum und Pfandrecht

Zwei Eintragungen kosten nach dem Gerichtsgebührengesetz (Tarifpost 9 lit. b):

• Eigentumsrecht: 1,1 % des Werts des Rechts, in der Regel des Kaufpreises
• Pfandrecht der Bank: 1,2 % des eingetragenen Pfandbetrags. Der Pfandbetrag kann höher sein als der Kreditbetrag, weil Nebenforderungen mit sichergestellt werden.

Dazu kommen kleine Eingabegebühren und Beglaubigungsgebühren.

Zu beachten ist die befristete Befreiung nach § 25a GGG. Sie galt für Anträge auf Eintragung, die zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind, und war an ein dringendes Wohnbedürfnis geknüpft, das über den Hauptwohnsitz nachzuweisen war. Die Befreiung bezog sich auf eine Bemessungsgrundlage bis 500.000 €. Nach unserem Kenntnisstand ist sie für Anträge ab 1. Juli 2026 ausgelaufen, eine Verlängerung ist uns nicht bekannt. Für Anträge, die rechtzeitig eingelangt sind, bleiben Nachweispflichten bestehen: Wer die Befreiung genutzt hat, muss die Voraussetzungen weiterhin belegen können, und bei vorzeitigem Wegfall des Hauptwohnsitzes kann die Gebühr nachträglich vorgeschrieben werden. Ob für Ihren Antrag im Einzelfall noch eine Befreiung gilt, klärt der Notar oder Rechtsanwalt anhand des aktuellen Gesetzesstands.

Notar oder Anwalt und Treuhand

Kaufverträge über Liegenschaften werden üblicherweise von einem Notar oder Rechtsanwalt errichtet. Das Honorar ist frei vereinbar. Als grobe Größenordnung nennt das Bürgerservice oesterreich.gv.at rund 1 bis 3 % des Kaufpreises; eine Pauschale kann stattdessen vereinbart werden. Bei der Treuhandabwicklung läuft die Zahlung über ein Treuhandkonto, bis die Eintragungen im Grundbuch gesichert sind. Dafür fällt häufig ein eigenes Treuhandhonorar an. Lassen Sie sich vor Unterschrift schriftlich ausweisen, was das Honorar umfasst.

Maklerprovision

Hat ein Immobilienmakler den Kauf vermittelt, darf er höchstens diese Provision verlangen (§ 15 der Verordnung über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler, bezogen auf den Wert nach § 16):

• 4 % bei einem Wert bis 36.336,42 €
• 3 % bei einem Wert über 36.336,42 €

Die Umsatzsteuer von 20 % kommt zu diesen Höchstbeträgen hinzu (§ 12). Beim Kauf können beide Seiten eine Provision vereinbaren, jeweils bis zum Höchstbetrag. Ob und in welcher Höhe Sie als Käuferin oder Käufer zahlen, hängt davon ab, was im Maklervertrag vereinbart ist. Die Höchstsätze sind Obergrenzen, keine Festpreise.

Kreditnebenkosten: Bearbeitung, Schätzung, Vermittlung

Finanzieren Sie den Kauf, kommen Kosten rund um den Kredit hinzu. Sie sind nicht gesetzlich in Prozent festgelegt, sondern Teil des jeweiligen Angebots:

• Bearbeitung: Entgelte der Bank für die Prüfung und Abwicklung des Kredits
• Schätzung: Kosten für die Bewertung der Liegenschaft als Sicherheit, wenn die Bank ein Gutachten verlangt
• Vermittlung: Wird ein Kreditvermittler eingeschaltet, fällt eine Vergütung an, die vor Vertragsabschluss offenzulegen ist

Verbindliche Angaben zu allen Kosten eines konkreten Kredits erhalten Sie vor Vertragsabschluss im ESIS-Merkblatt nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG). Vergleichen Sie dort die Gesamtkosten, nicht nur den Sollzins.

Rechenbeispiel mit gesetzlichen Sätzen

Das folgende Beispiel ist fiktiv und soll nur die Rechenwege zeigen. Es enthält keine Bankkonditionen. Angenommen werden ein Kaufpreis von 300.000 €, ein eingetragenes Pfandrecht über 240.000 € und ein Makler, der den Höchstsatz verlangt:

• Grunderwerbsteuer, 3,5 % von 300.000 €: 10.500 €
• Eintragung Eigentumsrecht, 1,1 % von 300.000 €: 3.300 €
• Eintragung Pfandrecht, 1,2 % von 240.000 €: 2.880 €
• Maklerprovision, 3 % von 300.000 € = 9.000 € zuzüglich 20 % Umsatzsteuer (1.800 €): 10.800 €

Die Summe beträgt 27.480 €, das sind rund 9,2 % des Kaufpreises. Ohne Makler sind es 16.680 € (rund 5,6 %). Nicht enthalten sind Honorare für Vertragserrichtung und Treuhand, Eingabe- und Beglaubigungsgebühren sowie Bearbeitung, Schätzung und Vermittlung des Kredits. Diese kommen dazu.

Welche Kosten Banken aus Eigenmitteln erwarten

Üblicherweise gehen Banken davon aus, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld tragen und der Kredit den Kaufpreis ganz oder zum größten Teil abdeckt. Für Ihre Planung heißt das: Zum Eigenanteil am Kaufpreis rechnen Sie die Nebenkosten hinzu. Ob eine Bank Nebenkosten ausnahmsweise mitfinanziert, wie hoch sie den Eigenmittelanteil ansetzt und welche Nachweise sie dafür sehen will, entscheidet sie selbst nach Prüfung Ihrer Unterlagen. Als Eigenmittel zählen je nach Bank zum Beispiel Erspartes oder angesparte Bausparverträge. Legen Sie Kontoauszüge und Nachweise frühzeitig bereit.

Was dieser Text nicht ist

Dies ist eine allgemeine Information zu Kosten und Rechtsgrundlagen, keine Rechts- oder Steuerauskunft für Ihren Fall. Gesetzliche Sätze und Befreiungen können sich ändern; die rechtliche Einordnung nimmt der Notar bzw. Rechtsanwalt vor, die steuerliche der Steuerberater. Ob eine Bank finanziert und zu welchen Konditionen, entscheidet ausschließlich die Bank.

Was KreditDirekt in diesem Fall tut

Im Rechner von KreditDirekt können Sie Rate und Nebenkosten selbst rechnen, ohne Anmeldung und unverbindlich. Wenn Sie danach wissen möchten, wie Ihre Finanzierung aussehen könnte, fordern Sie die unverbindliche Ersteinschätzung an: Sie erfassen Ihre Angaben digital, wir bereiten daraus die Einreichung an die Banken vor, und Christian Kunz ist Ihr persönlicher Ansprechpartner.