Wohnkredit Österreich: Ablauf bis zum Grundbuch

Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen, bauen oder umschulden möchte, hat meist mit einem Wohnkredit zu tun. Dieser Text beschreibt, wie ein solcher Kredit in Österreich üblicherweise abläuft: von den ersten Unterlagen bis zur Eintragung im Grundbuch. Er ist eine allgemeine Information und keine Auskunft zu Ihrem persönlichen Fall.

Was ein Wohnkredit ist

Ein Wohnkredit ist in aller Regel ein Hypothekarkredit: Die Bank stellt Geld für Wohnraum zur Verfügung und lässt sich dafür ein Pfandrecht an der Liegenschaft einräumen. Das Pfandrecht ist die Sicherheit der Bank. Zahlen Sie den Kredit nicht wie vereinbart zurück, kann die Bank die Liegenschaft verwerten lassen. Solange Sie Ihre Raten leisten, bleiben Sie Eigentümerin beziehungsweise Eigentümer und nutzen das Objekt wie bisher.

Das Pfandrecht entsteht nicht durch den Kreditvertrag allein. Es wird im Grundbuch eingetragen, genauer im Lastenblatt der Liegenschaft. Ebenso erwerben Sie Eigentum an einer Liegenschaft erst durch die Eintragung im Grundbuch, nicht schon durch die Unterschrift unter den Kaufvertrag (§ 431 ABGB). Deshalb endet der Weg eines Wohnkredits im Grundbuch.

Für Verbraucher gilt das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG). Es verlangt unter anderem, dass Sie vor Vertragsabschluss ein standardisiertes Informationsblatt erhalten, das ESIS-Merkblatt. Darin stehen die Kreditbedingungen im Einzelfall, etwa Sollzinssatz, Laufzeit, Gesamtkosten und Hinweise zur vorzeitigen Rückzahlung.

Voraussetzungen, die Banken üblicherweise prüfen

Ob eine Bank finanziert, entscheidet die Bank nach eigener Prüfung. Üblicherweise stehen drei Bereiche im Mittelpunkt:

• Einkommen und laufende Verpflichtungen. Die Bank stellt in einer Haushaltsrechnung Einnahmen und Ausgaben gegenüber und prüft, ob die Rate dauerhaft tragbar ist. Dazu zählen auch bestehende Kredite, Leasingraten und Unterhaltspflichten.
• Eigenmittel. Sie zeigen, dass ein Teil des Kaufpreises aus eigenem Vermögen kommt.
• Sicherheit. Die Bank bewertet die Liegenschaft und prüft den Grundbuchsstand, etwa bestehende Belastungen oder Rechte Dritter.

Dazu kommen die Kreditgeschichte, die Beschäftigungsart und die Frage, wie lange der Kredit laufen soll. Mit 30. Juni 2025 ist die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) ausgelaufen; sie hat zuvor Quoten für Eigenmittel, Rate und Laufzeit verbindlich vorgegeben. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat danach in einem Rundschreiben Richtwerte für eine solide Kreditvergabe festgehalten. Banken können davon abweichen, wenn sie das mit ihrer Risikostrategie begründen können. In der Praxis legt daher jede Bank ihre eigenen Maßstäbe an.

Eigenmittel und Nebenkosten

Eigenmittel sind der Teil der Gesamtkosten, den Sie nicht über den Kredit finanzieren. Als Richtwert nennt die FMA eine Beleihung von höchstens 90 Prozent. Das heißt vereinfacht: Rund ein Fünftel der Gesamtkosten sollte aus eigenen Mitteln kommen, weil die Nebenkosten mitzurechnen sind. Welche Quote eine Bank im Einzelfall verlangt, legt sie selbst fest.

Zu den Nebenkosten zählen bei einem Kauf üblicherweise:

• Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, im Regelfall 3,5 Prozent (§ 7 GrEStG). Für bestimmte Übertragungen in der Familie gilt ein Stufentarif.
• Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht von 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage (Tarifpost 9 lit. b GGG).
• Eintragungsgebühr für das Pfandrecht von 1,2 Prozent des Pfandbetrags, also des Betrags, für den die Bank das Pfandrecht einträgt.
• Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Notar oder Rechtsanwalt.
• Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist und eine Provision vereinbart wurde.
• Bearbeitungs- und Schätzkosten, die einzelne Banken verrechnen.

Für Wohnraum, der als Hauptwohnsitz dient, gab es zuletzt eine befristete Befreiung von den Eintragungsgebühren bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro (§§ 25a bis 25c GGG). Sie galt für Anträge, die bis 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Für spätere Anträge fallen die Gebühren nach den uns vorliegenden Quellen wieder an. Prüfen Sie den aktuellen Stand bei Ihrem Notar, bevor Sie rechnen.

Die steuerliche Einordnung im Einzelfall nimmt der Steuerberater oder Notar vor.

Fixzins, variabel, Mischform

Der Zinssatz ist ein wesentlicher Teil der Kreditbedingungen. Üblich sind drei Modelle:

• Fixzins. Der Sollzinssatz bleibt für einen vereinbarten Zeitraum gleich, etwa für einige Jahre. Ihre Rate ist in dieser Zeit planbar. Nach Ablauf der Bindung wird der Zinssatz neu festgelegt oder der Kredit umgeschuldet.
• Variabler Zins. Der Zinssatz ist an einen Referenzzinssatz gekoppelt, häufig an den Euribor, und wird in vereinbarten Abständen angepasst. Die Rate kann steigen oder sinken.
• Mischform. Ein Teil des Kredits läuft fix, ein Teil variabel, oder die Bindung wechselt nach einer bestimmten Zeit.

Welches Modell zu Ihrer Situation passt, hängt von Ihrer Einkommenslage, Ihrer Risikobereitschaft und der Laufzeit ab. Diese Abwägung trifft jede Kreditnehmerin und jeder Kreditnehmer selbst. Die konkreten Bedingungen sehen Sie im ESIS-Merkblatt, das Ihnen die Bank vor Vertragsabschluss aushändigt.

Wer einen Kredit früher zurückzahlen möchte, hat dazu grundsätzlich das Recht (§ 20 HIKrG). Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Bank dafür eine angemessene Entschädigung verlangen, deren Höhe das Gesetz begrenzt. Im ESIS-Merkblatt steht, was in Ihrem Vertrag gilt.

Die Schritte bis zur Auszahlung

1. Eckdaten klären. Sie überlegen, wie viel Sie benötigen, wie viel Eigenmittel vorhanden sind und welche Rate Sie sich vorstellen können. Eine erste Rechnung mit Rate und Nebenkosten schafft hier eine Grundlage.

2. Unterlagen zusammenstellen. Je vollständiger die Unterlagen bei der Einreichung sind, desto weniger Rückfragen entstehen.

3. Anfrage bei der Bank. Die Bank prüft Haushaltsrechnung, Eigenmittel und Sicherheit und bewertet das Objekt.

4. Kreditangebot und ESIS-Merkblatt. Sie erhalten die Konditionen und das Merkblatt in Ruhe zum Durchlesen. Gibt ein Verbraucher seine Vertragserklärung innerhalb von zwei Werktagen nach Erhalt des ESIS-Merkblatts ab, kann er innerhalb von zwei Werktagen ab Abgabe ohne Angabe von Gründen zurücktreten (§ 13 HIKrG; der Samstag zählt nicht als Werktag).

5. Kaufvertrag und Kreditvertrag. Den Kaufvertrag errichtet üblicherweise ein Notar oder Rechtsanwalt, der auch die treuhändige Abwicklung übernimmt.

6. Grundbuchseintragung. Eigentumsrecht und Pfandrecht werden im Grundbuch einverleibt.

7. Auszahlung. Sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, zahlt die Bank den Kredit aus, in der Regel über das Treuhandkonto. Bei Neubau oder Sanierung erfolgt die Auszahlung häufig in Teilbeträgen nach Baufortschritt.

Wie lange der Weg von der Anfrage bis zur Auszahlung dauert, hängt von der Bank, der Vollständigkeit der Unterlagen und vom Grundbuchsgericht ab.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Die Bank verlangt je nach Fall unterschiedliche Nachweise. Üblich sind:

• Meldezettel und gültiger Lichtbildausweis, bei mehreren Kreditnehmern von allen
• Einkommensnachweise: Lohnzettel der letzten Monate, Jahreslohnzettel, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen
• Kontoauszüge der letzten Monate
• Nachweis der Eigenmittel, etwa Sparbuch, Depot oder Bausparvertrag
• Übersicht über bestehende Kredite und Verpflichtungen
• Kaufvertragsentwurf oder Anbot, Grundbuchsauszug, Energieausweis, Plan und Objektbeschreibung
• bei Neubau zusätzlich Baubewilligung, Kostenvoranschläge und Zeitplan

Welche Unterlagen Ihre Bank konkret anfordert, teilt sie Ihnen mit. Eine auf Ihren Fall abgestimmte Liste verkürzt das Hin und Her.

Was ein Kreditvermittler übernimmt und was nicht

Ein Kreditvermittler führt Sie und die Bank zusammen. Üblicherweise übernimmt er die Aufnahme Ihrer Angaben, die Zusammenstellung der Unterlagen, die Einreichung bei Banken und die Kommunikation zwischen den Beteiligten. Er ist Ansprechpartner, wenn Rückfragen auftauchen, und behält den Ablauf im Blick.

Nicht übernehmen kann ein Vermittler:

• Die Entscheidung über den Kredit. Ob eine Bank finanziert und zu welchen Konditionen, entscheidet ausschließlich die Bank.
• Rechtliche und steuerliche Auskünfte. Kaufvertrag, Grundbuch und Steuerfragen gehören zu Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater.
• Die Bewertung des Objekts. Sie liegt bei der Bank beziehungsweise einem Sachverständigen.

Wie ein Vermittler vergütet wird, muss er Ihnen vor Vertragsabschluss offenlegen. Die Angaben stehen in den vorvertraglichen Informationen. Seine Berechtigung können Sie im Gewerbeinformationssystem Austria (GISA) selbst nachsehen.

Rate und Nebenkosten selbst rechnen

Mit dem Rechner auf kreditdirekt.at sehen Sie in wenigen Minuten, wie sich Kaufpreis, Eigenmittel, Laufzeit und Zinsmodell auf die Rate auswirken, und können die Nebenkosten in Ihre Überlegungen einbeziehen. Das Ergebnis ist eine unverbindliche Beispielrechnung, keine Kreditzusage. Möchten Sie darüber hinaus wissen, wie Ihre Unterlagen und Eckdaten aussehen müssten, können Sie eine unverbindliche Ersteinschätzung anfragen; Sie erhalten in der Regel binnen 24 Stunden eine Rückmeldung von Christian Kunz.