Wohnkredit umschulden: Anlässe, Kosten, Ablauf

Ein Wohnkredit läuft oft Jahrzehnte, die Rahmenbedingungen ändern sich schneller: Die Zinsbindung endet, die persönliche Situation verändert sich, mehrere Kredite sollen zu einem werden. Dann stellt sich die Frage, ob der bestehende Kredit durch einen neuen ersetzt werden kann. Dieser Text beschreibt, was eine Umschuldung ist, welche Kosten und Regeln dabei eine Rolle spielen und wie der Ablauf üblicherweise aussieht. Er bewertet keinen Fall und sagt nichts darüber, ob sich ein Wechsel für Sie rechnet.

Was Umschuldung bedeutet

Bei einer Umschuldung wird ein bestehender Kredit vorzeitig zurückgezahlt und durch eine neue Finanzierung ersetzt, meist bei einer anderen Bank, manchmal bei derselben. Rechtlich besteht sie aus zwei Vorgängen: der vorzeitigen Rückzahlung des alten Kredits und dem Abschluss eines neuen Kreditvertrags samt neuer Sicherheit im Grundbuch.

Das Recht auf vorzeitige Rückzahlung ist im Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) geregelt. Nach § 20 Abs. 1 HIKrG können Kreditnehmer den Kreditbetrag jederzeit ganz oder teilweise vor Ablauf der vereinbarten Zeit zurückzahlen. Die Zinsen verringern sich dann entsprechend dem geringeren Außenstand, die Kosten verhältnismäßig. Die vollständige Rückzahlung gilt als Kündigung des Kreditvertrags.

Typische Anlässe

• Ende der Zinsbindung. Läuft die vereinbarte Fixzinsperiode aus, sieht der Vertrag meist eine Anschlussregelung vor, etwa einen variablen Zins oder eine neue Fixzinsperiode zu dann geltenden Konditionen. Wer die Bedingungen vergleichen möchte, holt Angebote anderer Banken ein.
• Wechsel von variabel auf fix. Wer den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festschreiben möchte, kann den Kredit durch einen neuen mit Fixzins ersetzen. Auch der umgekehrte Wechsel ist denkbar. Welches Zinsmodell zu Ihrer Situation passt, ist eine persönliche Abwägung, zu der dieser Text keine Aussage trifft.
• Zusammenführung mehrerer Kredite. Ein Wohnkredit, ein Bauspardarlehen und ein Kredit für die Sanierung sollen zu einer Finanzierung zusammengefasst werden. Hier ist zu beachten, dass für nicht-hypothekarische Kredite teils andere Vorschriften gelten als für den Wohnkredit.
• Veränderte Lebenssituation. Eine Scheidung, ein Übergang der Liegenschaft oder ein Wechsel der Kreditnehmer führt häufig zu einer neuen Finanzierung auf geänderter Grundlage.

Vorfälligkeitsentschädigung nach § 20 HIKrG

Wer einen Wohnkredit vorzeitig zurückzahlt, muss der Bank nicht in jedem Fall etwas zahlen. Die Bank kann nach § 20 Abs. 2 HIKrG eine angemessene und objektiv gerechtfertigte Entschädigung für den Vermögensnachteil verlangen, der ihr aus der vorzeitigen Rückzahlung voraussichtlich unmittelbar entsteht. Das Gesetz nennt Fälle, in denen keine Entschädigung zusteht:

• Die Rückzahlung erfolgt mit einer Versicherungsleistung aus einem Vertrag, der vereinbarungsgemäß die Rückzahlung des Kredits sicherstellen soll.
• Die Rückzahlung fällt in einen Zeitraum, für den kein fester Sollzinssatz vereinbart wurde. Das betrifft insbesondere variabel verzinste Phasen und den Zeitraum nach dem Ende einer Fixzinsperiode.
• Der vorzeitig zurückgezahlte Betrag übersteigt 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten nicht.
• Der Kredit wurde in Gestalt einer Überziehungsmöglichkeit gewährt.

Ist eine Entschädigung zulässig, ist ihre Höhe begrenzt (§ 20 Abs. 3 HIKrG). Sie darf die Zinsen nicht übersteigen, die bis zum Ende der Laufzeit für den zurückgezahlten Betrag angefallen wären. Zusätzlich gilt eine Obergrenze in Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags: 0,5 %, wenn zwischen Rückzahlung und vereinbartem Vertragsende höchstens ein Jahr liegt, in allen anderen Fällen 1 %.

Für diese zweite Stufe gilt eine Änderung, die bereits kundgemacht ist: Das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) hebt die Grenze für die Fälle ab einem Jahr Restlaufzeit von 1 % auf 3 % an. Sie tritt am 1. Jänner 2027 in Kraft und ist nach § 31 Abs. 9 HIKrG nur auf Kreditverträge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen oder gewährt werden. Für einen Kredit, der bis Ende 2026 abgeschlossen wurde, bleibt es bei der bisherigen Grenze. Bei einer Umschuldung ist das aus zwei Richtungen relevant: Für den alten Kredit zählt sein Abschlussdatum, für die spätere vorzeitige Rückzahlung des neuen Kredits das Datum, an dem dieser geschlossen wird.

Hat der Kreditvertrag eine Kündigungsfrist für die vorzeitige Rückzahlung, darf sie bei einem hypothekarisch gesicherten Kredit höchstens sechs Monate betragen oder bis zum Ablauf einer vereinbarten Periode mit festem Sollzinssatz reichen (§ 20 Abs. 4 HIKrG). Wird die Frist nicht eingehalten, kann die Bank für den nicht eingehaltenen Teil eine Entschädigung verlangen. Außerdem muss die Bank auf Ihr Verlangen unverzüglich die Informationen liefern, die zur Prüfung der vorzeitigen Rückzahlung erforderlich sind und die Auswirkungen beziffern (§ 20 Abs. 6 HIKrG). Diese Aufstellung ist die verlässliche Grundlage für Ihre Rechnung, nicht eine Faustregel.

Kosten der neuen Finanzierung

Neben einer möglichen Entschädigung entstehen bei der neuen Finanzierung eigene Kosten, die in jede Gegenüberstellung gehören:

• Pfandrecht im Grundbuch. Die Eintragung eines Pfandrechts kostet nach Tarifpost 9 lit. b des Gerichtsgebührengesetzes (GGG) 1,2 % der Bemessungsgrundlage, also des Betrags, für den das Pfandrecht eingetragen wird. Hinzu kommen die Gebühren des Grundbuchs für die Eingabe. Die zeitlich befristete Befreiung für Wohnraum nach § 25a GGG war an Erwerb, Errichtung oder Sanierung einer Wohnstätte geknüpft und galt für Eintragungsanträge bis 1. Juli 2026. Für eine Umschuldung nach diesem Stichtag ist von der regulären Gebühr auszugehen, die Einordnung im Einzelfall nimmt der Notar vor.
• Bearbeitungs- und Kontoführungsentgelte. Banken können für Prüfung, Einreichung und Kontoführung Entgelte verlangen. Welche das sind, steht im ESIS-Merkblatt zum konkreten Angebot.
• Schätzung der Liegenschaft. Viele Banken lassen den Wert des Objekts neu ermitteln, auch wenn die Liegenschaft schon finanziert war. Die Kosten dafür tragen üblicherweise die Kreditnehmer.
• Urkunden und Treuhand. Für die Errichtung der Pfandbestellungsurkunde und die Abwicklung der Ablöse über einen Treuhänder fallen Notar- oder Anwaltskosten an.
• Löschung des alten Pfandrechts. Das bisherige Pfandrecht der alten Bank wird nach der Ablöse gelöscht. Ob und welche Kosten dabei anfallen, hängt von Ablauf und Vereinbarung ab.

Erst die Summe dieser Posten, die mögliche Entschädigung und die Konditionen des neuen Kredits zusammen ergeben ein vollständiges Bild. Der Effektivzins im ESIS-Merkblatt bildet einen Teil der Kosten ab, die einmaligen Gebühren des Grundbuchs und des Notars sind jedoch gesondert zu berücksichtigen.

Ablauf und Fristen

Ein üblicher Ablauf, geordnet nach der Reihenfolge, in der die Schritte praktisch anfallen:

• Bestehende Finanzierung klären. Kreditstand, Zinsbindung, Kündigungsfrist und mögliche Entschädigung beim bisherigen Kreditgeber erfragen. Das HIKrG verpflichtet die Bank, die Auswirkungen einer vorzeitigen Rückzahlung auf Verlangen zu beziffern.
• Neue Finanzierung einreichen. Die neue Bank prüft Haushaltsrechnung, Sicherheit und Unterlagen und entscheidet nach ihren eigenen Kriterien. Vor Vertragsabschluss erhalten Sie das ESIS-Merkblatt mit den Konditionen.
• Kreditvertrag und Pfandbestellung. Nach der Zusage unterschreiben Sie den Kreditvertrag. Die Pfandbestellungsurkunde wird beim Notar oder Anwalt errichtet.
• Kündigung des alten Kredits. Die vollständige vorzeitige Rückzahlung gilt als Kündigung. Eine vereinbarte Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten oder bis zum Ende der Fixzinsperiode ist dabei zu beachten. Es ist deshalb üblich, die neue Finanzierung zuzusagen, bevor die alte gekündigt wird.
• Ablöse und Grundbuch. Die neue Bank zahlt aus, der alte Kredit wird abgelöst, das alte Pfandrecht gelöscht und das neue einverleibt. Das läuft in der Regel über einen Treuhänder.

Wie lange die einzelnen Schritte dauern, hängt von Bank, Grundbuch und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Auf der Fristenseite zählt vor allem die vertragliche Kündigungsfrist des alten Kredits, nicht das Tempo der neuen Bank.

Unterlagen zur bestehenden Finanzierung

Neben den üblichen Unterlagen jeder Wohnbaufinanzierung (Identitäts- und Einkommensnachweise, Grundbuchsauszug, Objektunterlagen, Energieausweis) benötigen Banken bei einer Umschuldung Nachweise zum laufenden Kredit:

• Kreditvertrag samt allen Nachträgen und Zinsanpassungen
• aktueller Kontoauszug mit offenem Saldo beziehungsweise Saldenbestätigung der Bank
• Angaben zur Zinsbindung: Art des Zinssatzes, Ende der Fixzinsperiode, vereinbarte Kündigungsfrist
• Pfandbestellungsurkunde und Grundbuchsauszug mit allen eingetragenen Pfandrechten und Lasten
• die schriftliche Aufstellung der Bank zu den Auswirkungen der vorzeitigen Rückzahlung (§ 20 Abs. 6 HIKrG)
• bei Krediten mit Tilgungsträger: Vertrag und aktueller Stand des Tilgungsträgers, etwa einer Lebensversicherung (nach § 20 Abs. 5 HIKrG muss die Bank auf Verlangen auf ihr Recht an den Zahlungen auf den Tilgungsträger insoweit verzichten, als der Kredit vorzeitig zurückgezahlt wird)

Was dieser Text nicht ist

Dies ist eine allgemeine Information zum Ablauf, keine Rechts- oder Steuerauskunft für Ihren Fall. Die rechtliche Einordnung nimmt der Notar vor, die steuerliche der Steuerberater. Ob eine Bank finanziert und zu welchen Konditionen, entscheidet ausschließlich die Bank nach Prüfung Ihrer Unterlagen. Verbindliche Angaben zu einem konkreten Kredit erhalten Sie vor Vertragsabschluss im ESIS-Merkblatt nach dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG). Gesetzesstand: Oktober 2026.

Was KreditDirekt in diesem Fall tut

Wer die Zahlen für den eigenen Fall nachvollziehen möchte, kann im Rechner auf kreditdirekt.at Rate und Nebenkosten einer Finanzierung selbst durchrechnen. Sie können dort außerdem eine unverbindliche Ersteinschätzung anfragen: Sie erfassen Ihre Angaben digital, laden Ihre Dokumente einmal hoch, und wir bereiten daraus die Einreichung an die Banken vor. Den Fall selbst prüft und verantwortet Christian Kunz als Ihr persönlicher Ansprechpartner.